Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi loạt Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai với nhiều nội dung đáng chú ý, trong đó là 4 quy định mới về Sổ đỏ chính thức được áp dụng từ 20/5/2023.
1. Sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung liên quan đến cấp Sổ đỏ
1.1 Resort, Villa, Condotel,… được cấp Sổ đỏ
Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Tuy nhiên, chủ sở hữu công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nêu trên.
Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 32 Nghị định 43/2014 và các thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải ghi đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất.
Quy định cũ: Không có quy định cụ thể về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
1.2 Sửa đổi thẩm quyền cấp Sổ đỏ
Theo đó, khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 43/2014 có liên quan đến thẩm quyền cấp Sổ đỏ trong trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95, khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai. Cụ thể:
Cụ thể, đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện do các cơ quan sau thực hiện:
- Văn phòng đăng ký đất đai: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai: Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Quy định cũ:
Khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014 được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017 quy định địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp:
- Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như mua bán, chuyển mục đích sử dụng,… mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
- Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
Như vậy, so với quy định cũ, Nghị định 10/2023 đã sửa đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện cho người dân dễ dàng, thuận tiện trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường).
1.3 Quy định rõ hơn về thủ tục cấp Sổ đỏ online
Đây cũng là một trong những nội dung được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 10/2023. Theo điểm b khoản 7 Điều 1 Nghị định này, trường hợp thực hiện thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên môi trường điện tử thực hiện như sau:
– Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp cần phải kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ đúng thời hạn gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công…
Quy định cũ: Nghị định 43/2014 được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020 chưa có quy định cụ thể.
1.4 Quy định mới về các loại giấy tờ khi cấp Sổ đỏ cho công trình xây dựng
Theo đó, bổ sung các loại giấy tờ để cấp Sổ đỏ với công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở.
Cụ thể, theo điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2023, đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau:
– Giấy chứng nhận; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án.
Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
– Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;
– Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng;
2. Bổ sung điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 1 Nghị định 10/2023 bổ sung quy định liên quan đến điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Theo đó:
– Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
Cá nhân, hộ gia đình | Tổ chức | |
Điều kiện | Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đáp ứng các điều kiện:
| – Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có 02 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá. – Đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Nghị định 43/2014. – Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá; – Không thuộc đối tượng bị cấm; – Đáp ứng điều kiện về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản. |
Đối với đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất sẽ phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013;
– Đã được quyết định giá khởi điểm để đấu giá;
– Đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất;
– Đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Quy định cũ: Điều 17 Nghị định 43/2014 chưa có quy định cụ thể về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và điều kiện với đất đưa ra đấu giá trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Theo đó, nội dung này mới chỉ được quy định chung tại Điều 19 Luật Đất đai 2013 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Bổ sung quy định về trình tự giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
3.1 Thu hồi đất khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động
Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được quy định tại Điều 65a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
– Cơ quan đăng ký đầu tư hoặc nhà đầu tư gửi văn bản chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư có sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất;
– Sau khi nhận được văn bản chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra, xác định các dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động mà phải thu hồi đất.
– Việc thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 15b và khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3.2 Về trình tự giao đất, cho thuê đất khi chấp thuận nhà đầu tư
Điều 68b được bổ sung vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư như sau:
Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
4. Bổ sung điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
Theo đó, Nghị định 10/2023 bổ sung Điều 68a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư gồm:
– Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt;
– Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế (với trường hợp đối tượng chuyển mục đích sử dụng là đất trồng rừng);
– Có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (với trường hợp đối tượng chuyển mục đích sử dụng là đất trồng lúa)…
5. Thời điểm tính thu tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất
Nghị định 10/2023 bổ sung thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
– Với trường hợp được gia hạn sử dụng đất: Thời điểm tính thu tiền thuê đất là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo.
– Với trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất:
- Trường hợp sử dụng đất là đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất là đất thuê trả tiền hàng năm: Thời điểm tính thu tiền thuê đất cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên là thời điểm quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng.
6. Trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng tiến độ dự án đầu tư
Cụ thể, khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2023 đã bổ sung khoản 4 Điều 15 Nghị định 43/2014, trong đó quy định rõ thời gian bị ảnh hưởng trong trường hợp bất khả kháng thì không tính vào thời gian được gia hạn 24 tháng theo quy định.
Việc xác định thời gian bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng đối với dự án thuộc địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện căn cứ vào trường hợp bất khả kháng của pháp luật và thực tế triển khai các dự án đầu tư.
Quy định cũ: Điều 15 Nghị định 43/2014 chưa quy định rõ về vấn đề này.
Trên đây là 4 quy định mới về Sổ đỏ áp dụng từ 20/5/2023. Mọi vấn đề còn vướng mắc liên quan đến Đất đai – Nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006577 để được Trung Tâm Pháp Lý Miền Trung hỗ trợ, giải đáp cụ thể.