Đặt cọc là một giao dịch không bắt buộc phải công chứng, do vậy thường được lập mà không theo một nguyên tắc hay quy chuẩn nào, đôi khi chỉ là mảnh giấy được viết nguệch ngoạc vài chữ và có chữ ký của hai bên rồi bên đặt cọc giữ. Ngay cả các hợp đồng đặt cọc được công chứng thì đa phần nội dung cũng rất sơ sài, sơ sài đến mức cẩu thả. Rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau chứ không có các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì hai bên không thể thống nhất được nội dung mua bán với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm cọc.
Thông thường, khi hai bên gặp khó trong việc ký hợp đồng mua bán thì bên đặt cọc sẽ là người đối diện với rủi ro đầu tiên, nhưng cũng không ít trường hợp chính bên nhận đặt cọc gặp khó. Đã có trường hợp bên đặt cọc bỏ cọc và biến mất, chấp nhận mất số tiền đã đặt, nhưng bên nhận đặt cọc cũng rơi vào thế kẹt, vì hợp đồng cọc đã công chứng và được đưa lên cơ sở dữ liệu công chứng, hợp đồng cọc không rõ ràng, dù đã quá hạn nhưng công chứng viên không thể và không có tư cách pháp lý để kết luận bên nào vi phạm cọc, kết quả là công chứng viên không thể đồng ý chứng nhận cho bên nhận đặt cọc bán tài sản cho người khác. Đi tìm người đặt cọc cũng không được, bán tài sản cũng không xong, chỉ còn một con đường là bên nhận đặt cọc phải đưa vụ việc ra Tòa để giải quyết.
Vì vậy, đối với hợp đồng đặt cọc được công chứng, cần quy định rõ điều kiện và cách thức để tài sản có thể được giải phóng khi bên đặt cọc bỏ cọc hoặc cách thức xác định ai là người có lỗi khi hết thời hạn cọc mà hợp đồng chính các bên hướng tới không được giao kết, thực hiện. Và khi ký hợp đồng đặt cọc các bên cần cân nhắc và quan tâm đến những điều khoản để đảm bảo khi ký hợp đồng chính không bị ảnh hưởng bởi hợp đồng đặt cọc.